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三四线楼市将进入调整期 房价会不会跌

2019-06-28 16:11   编辑:鑫风口一站式高端投融资理财平台及理财师平台   微信公众号:鑫风口/


恩施楼市调整

就在此前不久,湖北恩施出台“限降令”,在一定程度上意味着该地区楼市将迎来调整期。

近日,湖北省恩施州恩施市房地产协会发布《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》,对该市的房地产项目降价行为提出“预警”。恩施房协在通知中列举了扰乱楼市秩序的“十大罪状”,大致为:高价备案低价开盘、预售和销售价格不同、低价诱客、尾盘甩卖等。对此,恩施房协要求所有开盘在售的企业认真自查纠偏,切实纠正不良行为和做法。此举被业界解读为阻止当地房价下跌。

与国内多数三四线城市楼市大致相当,恩施楼市在过去也出现了“大干快上”局面。根据恩施州房地产业协会发布的数据显示,2018年度,恩施完成房地产开发总投资130.76亿元,同比上涨27.14%;在建房地产开发项目174个,新开工394.67万平方米,同比上涨72.65%;施工面积1224.99万平方米,同比上涨33.79%。

不过,从2018年开始,恩施楼市销售速度明显减慢。数据显示,2018年度,恩施批售新建商品房项目151个,批售面积461.55万平方米,同比上涨54.43%;成交面积336.55万平方米,同比上涨9.98%。其中,新建商品住宅成交313.17万平方米,同比上涨22.93%;非住宅商品房成交23.39万平方米,同比下跌53.88%。

此外,在此前两年时间里,恩施房价也经历了快速上涨阶段。数据显示,与2017年同期相比,2018年全州8县市成交均价表现为普涨态势。除鹤峰、巴东县新建住宅成交均价较2017年同期涨幅在5%以内,其他6县市均有着10%以上的涨幅;其中,恩施、来凤、宣恩3县市的涨幅甚至高达20%以上。

但进入今年上半年,恩施房价出现“滞涨”现象。根据58安居客房产研究院跟踪监测数据显示,恩施二手房挂牌价格今年6月的确出现了下滑苗头,目前均价在6293元/平方米,环比微幅下降0.06%,二手房价一改自去年7月以来上涨趋势。

楼市调整三四线城市降温

其实,以恩施为代表的三四线城市楼市,已经出现了降温现象。

易居研究院监测数据显示,5月18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降2%,同比下降29%。其中7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积环比增长4%,同比增长5%;11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降5%,同比下降41%。

弱调控或未调控的三四线城市成交环比小幅下降,同比则大幅下降,从成交量走势来看,2018年5月见顶后逐渐下降,2018年三季度以来降温趋势明显。近两个月成交量虽有所增长,距离去年二季度的月度成交量还有较明显差距,从同比增速曲线来看,2018年11月以来同比增速已连续7个月收窄,2月份已进入负区间。

另据了解,三四线城市房价已经进入了降温时期。根据易居研究院中国百城房价报告,今年1~4月份,全国三四线城市房价涨幅已经远远小于2017年的高位水平了,即明显走出了“过快上涨”的区间,同时此类涨幅也低于全国10.2%的平均水平,这体现了当前房价继续降温的态势。

此外,就土地市场表现来看,三四线城市也出现了明显降温迹象。根据国家统计局公布的数据显示,1~5月份,房地产开发企业土地购置面积5170万平方米,同比大幅下降33.2%,降幅比1~4月份收窄0.6个百分点;土地成交价款2269亿元,同比下降35.6%,降幅比1~4月份扩大2.1个百分点。其中,三四线城市下滑幅度更为明显。2019年下半年,考虑到房企资金面紧张和多数三四线城市房地产市场仍然低迷,预计开发企业土地购置面积还将低位盘整。

房价不会大跌

那么,包括恩施在内的三四线城市楼市,房价会否进入快速下跌通道并大幅下跌?专家认为可能性不存在。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房价若是快速下跌,一方面会导致购房交易快速降温,另一方面也会使得房地产金融风险增大。从实际市场变化来看,购房者往往会“追涨杀跌”,若是下跌速度太快、幅度太大,市场会出现剧烈动荡,而且无序竞争也会增加,而这与政府调控房价的目标相去甚远,因此可能会出手干预。

严跃进进一步分析指出,在房价的管控面前,其实主要体现在两个方面:其一是房价的稳定,其二则是房屋销售的稳定。其中房价稳定方面,若是房价下跌过快,政府自然也会出面进行管控,只是此类情况目前并不多见,因为房价总体仍处于上行区间。而第二种情况反而比较多,即一些降价的行为背后,其实是很多炒作房价的现象,或者是违规销售和无序竞争的行为,类似情况政府也是需要积极管控的。

当然,业内人士表示,类似价格战本身也会对部分小房企产生冲击。当前三四线城市楼市降温的时候,如果一些大房企能够通过降价来快速获得客源,此类情况对于一些中小房企和本土的部分房企是不利的,即会带来冲击效应。

不过,在调控政策不见任何放松可能的前提下,未来三四线城市楼市可能还会继续出现一定的调整。今年以来已有多个城市调整公积金政策,其中多地政策有所收紧,5月份以来,南宁、合肥、南京等多地上调房贷利率。综合考虑这些情况,预计全国楼市还将继续降温,下半年楼市整体成交面积将继续下滑。分城市类别看,一线城市由于连续两年成交量低迷,已经企稳反弹;东部二线城市后续还有可能继续降温,其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

(来源:理财周刊)

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